ร่างผังเมืองกทม.อนาคตเมืองสีเขียว สู่เป้าหมายสร้างการมีส่วนร่วม แบ่งปันพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ

 

นางวราภรณ์ เอื้ออารีย์ รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง เปิดเผยเป้าหมายของร่างผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4) ว่า สาระสำคัญหนึ่งในร่างผังเมืองรวมฉบับนี้ คือการผลักดันการใช้ประโยชน์พื้นที่ที่มีจำกัดอย่างเต็มประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ส่วนรวม ภายใต้มาตรการสนับสนุน FAR Bonnus (Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน) ส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินแบ่งปันพื้นที่บางส่วนเพื่อประโยชน์สาธารณะ โดยรูปแบบที่หลากหลาย ขึ้นอยู่กับประเภทอาคารและที่ดิน เช่น เจ้าของที่ดินจัดให้มีที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย สถานดูแลเด็กและผู้สูงอายุ สวนสาธารณะริมถนน ริมแม่น้ำ ลำคลอง จัดให้มีที่จอดรถยนต์รอบสถานีรถไฟฟ้า จัดระเบียบทางเท้า  เป็นต้น

ยกตัวอย่าง คอนโดมิเนียมที่จัดให้มีถนน ทางเท้าสาธารณะ หรือพื้นที่หาบเร่แผงลอย หรือให้สาธารณะรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง จะได้รับ FAR Bonus ตามการคิดคำนวณส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน เช่น สิทธิในการสร้างความสูงของอาคารเพิ่มขึ้นจาก 10 ชั้น เป็น 12 ชั้น จาก 20 ชั้น เป็น 24 ชั้น หรือ อาคารที่จัดให้มีพื้นที่รับน้ำส่วนรวม 1 ลบ.ม./50 ตร.ม. จะได้รับสิทธิต่อเติมเพิ่ม 5% หากให้พื้นที่รับน้ำมากกว่า 1 ลบ.ม./50 ตร.ม. จะได้รับสิทธิต่อเติมเพิ่มมากกว่า 5% แต่สูงสุดไม่เกิน 20%

สำหรับประเด็น FAR Bonus ที่หลายฝ่ายอาจมีข้อกังวลนั้น นางวราภรณ์ กล่าวว่า FAR Bonus มีการผลักดันมานานแล้ว ตัวอย่างอาคารที่เข้าร่วมคือ อาคารเมืองไทยภัทร ย่านรัชดาภิเษก จัดให้มีพื้นที่สีเขียวเชื่อมต่อถึงด้านหน้าอาคาร โดยไม่มีรั้ว รวมถึงอาคารด้านพลังงาน ย่านถนนพระราม 6 ซึ่งไม่สร้างรั้วกั้น ทำให้ สามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่สาธารณะได้โดยตรง สิ่งที่ กทม.อยากให้มีการแบ่งปันพื้นที่ เช่น จุดตั้งหม้อแปลงไฟฟ้า เพื่อจะได้ไม่ต้องตั้งบนทางเท้า ทำให้ทางเท้าโล่งและกว้างขึ้น อย่างไรก็ตาม การทำ FAR Bonus สามารถทำได้หลากหลาย ขึ้นอยู่กับเจ้าของพื้นที่ โดยมีจุดประสงค์คือ เพื่อส่วนรวม โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่พิเศษ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป มักจะมีมาตรการประหยัดพลังงาน พื้นที่สีเขียว และอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมอยู่แล้ว สามารถใช้โอกาสนี้รับ FAR Bonus เพื่อพัฒนาหรือปรับปรุงอาคารต่อไปได้

“แนวคิด FAR Bonus มุ่งหวังให้เมืองในอนาคตมีพื้นที่สีเขียวมากขึ้น ตามแบบต่างประเทศ ซึ่งตึกอาคารมักจะไม่มีรั้ว และทดแทนด้วยพื้นที่สีเขียว เชื่อมต่อกัน ทำให้ดูโล่งตา ไม่แออัด ประชาชนสามารถอาศัยพื้นที่สีเขียวระหว่างสัญจร เช่น ตั้งเก้าอี้ไว้บนทางเท้า ประชาชนสามารถนั่งพักได้โดยมีพื้นที่สีเขียวล้อมรอบ คล้ายสวนสาธารณะ ซึ่งหากเชื่อมต่อพื้นที่แต่ละแห่งกว้างขึ้น (ในอนาคต) จะทำให้เมืองมีพื้นที่สีเขียว มีต้นไม้ รองรับผู้คนมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันการปลูกต้นไม้บนทางเท้าไม่เพียงพอ”

อีกประเด็นสำคัญ ของร่างผังเมืองฉบับบนี้ คือ โครงข่ายคมนาคม หรือการขยายผิวจราจร โดยเฉพาะในซอยย่อยต่าง ๆ เนื่องจากเมืองมีการเติบโตขึ้นมาก มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยและการจราจร ขณะที่ขนาดผิวถนนยังมีขนาด 3.5-4 เมตร (บางซอย) เท่าเดิม ดังนั้น จึงมีการกำหนดระยะห่างในการก่อสร้างจากขอบถนนเดิมเพิ่มขึ้น เช่น จากถนนเดิม 4 เมตร เพิ่มเป็น 6 เมตร ทั้งนี้ย้ำว่า หากเจ้าของพื้นที่ยินดีให้เวนคืนพื้นที่ตลอดแนวถนนก็สามารถขยายถนนได้เร็วขึ้น ที่ดินบริเวณดังกล่าวก็อาจมีมูลค่ามากขึ้นได้ แต่หากเจ้าของพื้นที่ไม่ยินยอม ก็ไม่มีปัญหาใด ๆ เพียงแต่ร่างผังเมืองกำหนดระยะก่อสร้างห่างจากถนนเดิมไว้ เพื่อให้ผู้ก่อสร้างอาคารหรือต่อเติมในอนาคตเว้นระยะห่างไว้รองรับการขยายถนน ที่ผ่านมากว่าจะดำเนินการขยายถนนได้แต่ละเส้นใช้เวลากว่า 20 ปี กว่าอาคารบ้านเรือนแต่ละหลังจะมีการปรับปรุงต่อเติมใหม่ ยื่นแบบใหม่ เช่น ซอยมัยลาภ (รามอินทรา14) เชื่อมต่อถนนประเสริฐมนูกิจ ซึ่งเกิดจากการกันแนวเขตตามแนวผังเมืองโดยไม่มีการเวนคืนพื้นที่ ใช้วิธีเว้นระยะถอยร่นตามกำหนดก่อสร้างใหม่ ทำให้มีถนนขนาด 4 ช่องจราจร จาก 2 ช่องจราจร รวมถึงถนนราษฎร์พัฒนา เชื่อมต่อถนนร่มเกล้า เป็นต้น

ดังนั้นแม้จะมีการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่เกิดขึ้น แต่ประชาชนที่อาศัยในแนวเขตพื้นที่ขยายถนนตามแนวผังเมืองก็ไม่ต้องกังวลว่าจะมีการเวนคืนพื้นที่ สามารถอาศัยต่อไปได้โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือกำหนดเวลาใด ๆ ทั้งสิ้น จนกว่าจะมีการยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างใหม่ จึงจะมีการกันแนวเขตตามแนวผังเมืองกำหนด เพื่อเว้นพื้นที่ขยายถนนและทางเท้าต่อไป และต้องรอจนกว่าจะยื่นแบบก่อสร้างใหม่ตลอดแนวถนน จึงจะสามารถขยายถนนได้สมบูรณ์ ซึ่งต้องใช้เวลาหลายปี

สำหรับการปรับสีของการใช้ประโยชน์จากที่ดิน โดยพื้นที่หลัก ๆ ที่จะเปลี่ยนไป เช่น พื้นที่ ศรีนครินทร์ จะปรับจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เนื่องจากมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีแดง และ สายสีเหลือง ซึ่งเปิดให้บริการแล้ว รวมทั้งพื้นที่รับน้ำ (เขียวลาย) ด้านตะวันออกที่เขตมีนบุรี หนอกจอก คลองสามวา และลาดกระบัง เดิมเป็นพื้นที่สีเขียวเกษตรกรรม ซึ่งใช้เป็นพื้นที่รองรับน้ำขนาด 250 ตารางกิโลเมตร จะถูกปรับเปลี่ยนให้เหลือเพียง 50 ตารางกิโลเมตร เพื่อลดภาระประชาชนในพื้นที่ดังกล่าว แต่จะมีการพัฒนาระบบคลองแนวเหนือ-ใต้อย่างเป็นระบบทดแทน มีการขยายคลองเพิ่มเพื่อแก้ไขปัญหาน้ำท่วม ไม่ให้ประชาชนได้รับผลกระทบ รวมถึง พื้นที่เขตทวีวัฒนา มีการปรับจากพื้นที่เขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) มากขึ้น

“สาระสำคัญหลักของร่างผังเมืองฉบับนี้ คือ 1.การปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2.ปรับให้มีการใช้ที่ดินเพื่อส่วนรวมมากขึ้น FAR Bonus เพื่อส่วนรวมอย่างเดียว โดยการปรับผังเมืองดังกล่าว กทม.มีโครงการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานของเมืองรองรับ ซึ่งจะก่อสร้างไปพร้อมการพัฒนาของภาคเอกชนที่ไปใช้ประโยชน์ที่ดินตรงนั้น ซึ่งดำเนินการควบคู่กันไป” นางวราภรณ์ กล่าว